Na ação de despejo por falta de pagamento, a Lei do Inquilinato trouxe grande inovação em razão da possibilidade do locador requerer em juízo a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias.
Para este tipo de ação cumulativamente, as condições são as seguintes:
a) o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
b) no caso em analise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;(Antes de preparar a petição inicial, o locador deve decidir se cumula o pedido de despejo por falta de pagamento com o de cobrança dos aluguéis e encargos, conforme permissão da Lei do Inquilinato.)
c) se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.
As garantias previstas em lei conforme falamos neste post aqui são: a caução; a fiança; o seguro de fiança locatícia ou a ainda cessão de quotas de fundo de investimentos.
Despejo por falta de pagamento cumulado com alugueis e encargos ou ação de Despejo por falta de pagamento? Qual escolher:
Alguns profissionais da área entendem que é muito mais célere ingressar apenas com a ação de despejo por falta de pagamento e posteriormente ingressar com ação de cobrança dos alugueis visto que quanto mais simples for o pedido, mais fácil será obter o resultado, qual seja, o despejo do inquilino.
É possível após a ação de despejo o ajuizamento da ação de execução de título extrajudicial, sabendo-se que o contrato de locação constitui título executivo extrajudicial (art. 784, VII, CPC).
A morosidade da Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos:
A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos é mais complexa e apresenta a possibilidade de maiores discussões que podem fazer com que o processo se arraste por muito mais tempo, podendo ainda, causar enormes prejuízos ao locador.
Outra grande questão que também causava bastante debate nos tribunais sobre a cumulação do pedido de despejo com o de cobrança dos aluguéis e encargos é quanto à legitimidade passiva dessa ação. Se há ou não necessidade da inclusão dos fiadores no polo passivo da ação.
Contudo, tal discussão foi encerrada através da Lei nº 12.112/09, ao dar nova redação ao artigo 62 da Lei do Inquilinato, tornando por vez obrigatória no caso de cumulação a citação pessoal dos fiadores quanto ao pedido de cobrança.
Particularmente, entendo que a ação de despejo é a melhor forma de resolver o conflito imediato, ou seja, o despejo dos inquilinos indesejados.
Requisitos da ação de despejo por falta de pagamento:
Se no contrato de locação, não houver eleição de foto especial, a ação de despejo por falta de pagamento cumulada ou não com a cobrança dos alugueis e encargos deverá ser proposta na Comarca onde está localizado o imóvel, tal regra encontra-se disposta no art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/91.
A petição da ação deve ser endereçada ao Juízo Cível e, além de atender aos requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, devendo também ser incluído o cálculo discriminado do valor do débito (art. 62, I, LI).
